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2022
11/20
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今年以来,全国政策端、金融端出台各项利好,提振经济的强心针不断。但政策效应总归有限,特别是在楼市中,唯有掌握优质板块的核心资产,在面对各种市场行情下,才能稳站标杆之位


可以这么说,随着楼市告别普涨时代,未来的优质房产与一般房产的价值差距,会进一步拉开。


#01

说真的,不要再错过生态新城

淮安的未来,大概在这里


想要置业核心资产,占据价值头等舱,选对核心板块尤为重要。而板块的黄金发展时段,往往与城市的规划轨迹密切相关。我们不妨以此来寻找答案。


纵观淮安近几年城市进程,不难发现【生态新城】一直都是淮安的重点发展区域,是承载淮安市门户形象的重要板块。


首先,十四五规划中重点指出淮安未来的发展定位是“绿色高地,枢纽新城”,要大力发展生态文旅服务业,全力打造宜居宜业、远来近悦的绿色高地。


而能够与淮安十四五规划战略定位相契合,同时全力承担起联动发展重要使命的板块,非生态新城莫属。


规划原文中,也直接对生态新城做了角色定位——“花园城市示范区、枢纽门户展示区、现代服务业集聚区”。生态新城被重点提及:承载了全市“枢纽新城”门户主体功能。其板块的未来发展蓝图被十四五规划定下浓墨重彩的一笔。


十四五文件中还有一个值得重点关注的规划:百里画廊特色绿廊体系



作为千年运河之都,“南船北马,九省通衢”的淮安,因水而生,傍水而兴。一条大运河滋养出淮安宜居宜业的生态环境,淮安,是依水而行的城市。因此,规划“百里画廊”很有象征意义


而生态新城板块横穿大运河,资源集中分布在运河两岸:东片区的市政府、四馆一院、森林公园、水工科技馆;西片区的淮安奥体中心、淮安电视塔...


*四馆一院·航拍动图


宜居宜业宜游,放眼全市也很难找到这样的生态资源,堪称大运河“百里画廊”示范样板区的生态新城,注定不同于其他城市板块,发展起点很高。


其次,根据《淮安市国土空间总体规划(2020-2035)》显示,淮安未来将形成“一带两心,两轴九片“的都市区空间结构。图中的一带两轴交汇处,正是生态新城所处的生态文化活力中心


*都市区空间结构


在城市布局和规划中反复被提及,出镜率很高的生态新城,肩负城市发展重任。


#02

土拍热潮过后逐渐转为“存量市场”

强购买力+地段配套优势,支撑板块价值


土拍市场向来是最能直观反映板块价值的晴雨表。


当其他区还在寻找自己的房地产道路之时,生态新城已走在了前面。它的路走得沉稳,楼市相对更为健康,并且保持了自己的独立性:


生态新城的用地规划开始走【少而优】的路线。


√ 一方面,是因为土拍拿地热潮过后,可开发建设的优质用地将越来越少,生态新城特别是东片区逐渐转为“存量市场”;


√ 一方面,克制拿地,科学谨慎,择优下手才是土拍主旋律。


据了解,今年土拍首秀,由生态新城的70#地块成功出让打了头阵,成交楼面价7783元/㎡;随后是68#地块,成交楼面价9848元/㎡;11月1日,生态新城东片区又供出香路北侧地块,成交楼面价9407元/㎡。


目前,还剩69#地块(承恩大道东,福地路南侧)处于待拍中。作为集中了福地路小学、云林路中学等重磅教育资源的优质地段,69#地块将花落谁家还未可知。


*69#地块·航拍图


纵观今年生态新城土拍结果,虽然地块供应量不多,但是从位置来看,均处于生态新城规划的核心地块。不过,必须要提醒的是,土拍市场少而优的供应方式将会在一定程度上影响2023年的新房供应。


也就是说,随着新楼盘越来越少,核心板块改善客户的需求越来越大生态新城板块的现有新房,未来一定是物以稀为贵的


再来说说房价


曾经由于开发周期不长,缺乏利好,生态新城早年间并不太被买房人看好。一路走来其实也伴随了许多争议的声音,大家对于生态新城的评价,一度出现两个极端:


一种观点,非常买账。“生态新城的配套在逐渐完善中”,“确实漂亮,绿化率超高”,“自住真香”...另一派言论则表示,“没人气”,“车都没见几辆”...


*现在的生态新城


但说归说,闹归闹,生态新城的“心态”一向很稳,在争议中缓缓走来。十多年的发展时间,生态新城已然成高端改善的价值高地。


最直观的就是头部房企的扎堆进场,土拍楼面价突破万字天花板,二手房市场成交价一度破三万+...


如此高门槛的置业标准,反倒让人高攀不起。


但是随着这两年房住不炒,市场回归理性,房价水分撤去后,质疑生态新城的声音再次时不时传出:这里的价格还能匹配得上它的土地价值吗?未来房价还够坚挺吗?


商品房自然具有商品属性,试问哪有百年一价的商品呢?房价的涨跌,不管天平倾向哪边,都会割掉一部分人的利益。买到房的人盼上涨,还没下手买房的人又嫌贵。虽然这是人性使然,但其实没有必要。



买房亦如小马过河,充分了解当下市场,仔细考察板块,不去人云亦云,做出自己准确的判断即可。


况且生态新城板块地价摆在这里,【起拍楼面价】本身就高,除了梧桐公馆等这样的学区二手房源价格,比较容易受政策影响波动外,基本上该板块的房价还是可以穿越周期,保持坚挺姿态的。


不飘不沉,生态新城的房价整体其实是很健康的态势。投资客撤场,留下来的是真正看好板块条件的改善客,他们拥有一定的购买力,且愿意为这里的优质资源和配套服务买单


↓↓↓


交通方面

高架快速路二期,路线包括承恩大道,海天路,经过生态新城区域;有轨电车一期,立体交通网络覆盖全区域。


商业方面

吾悦商圈、新城河西广场(启动在即)、月星环球港项目(正在办理前期手续)、裕墨园特色商业街等。


教育方面

生态新城实属当之无愧的教育高地。拥有淮阴中学新城校区、实验小学新城校区等几所热门学校,教育资源全龄段。



生态环境方面

生态是新城的板块基因。目前,生态新城拥有占地2600亩的森林公园,已落实绿地面积1498.19公顷。行政中心,体育中心,淮安四馆,大剧院,电视塔,奥体中心......


*电视塔·航拍动图


这些气派的生态新城地标建筑已经建成,中国水工科技馆、大运河百里画廊等还在建设中。


白天深呼吸,晚上数星星。这是居住在生态新城的居民才能享受到的专属“生态福利”。


#03

东湖璀璨天成·改善大平层

买到的不仅是房子,更是圈层


合适的土地,总是能够遇到合适的开发商。


「东湖璀璨天成」,以低密社区、奢宅大平层空间为主打,为生态新城高知人群带来改善产品项目



第一、项目由新区地产+悦达地产双国企联合开发


新区地产作为淮安本土国企,资金实力雄厚有保障。根治淮安,立足本土,成功打造了新区地产东湖品牌楼盘,开发建设了【东湖尚城】、【东湖银座(东湖商业大厦)】、【安澜家园】、【东湖嘉景】等一批精品项目。


悦达地产更是不陌生,淮安的【悦达广场】,【悦达君悦府】均由其操盘。如今,双国企强强联手,实力稳健,各方面值得信赖,打造高端品质项目势在必得。



第二、主力在售建面约122-209㎡的纯粹改善户型


大平层的首个考虑因素就是起步空间面积要大。东湖璀璨天成在售主力面积约122-209㎡的纯粹改善户型,大尺度带来的空间感非常明显,二孩、三代居住一堂毫无压力。


比如说这款约155㎡的户型,【四室两厅两卫】的配置,展现出极为优秀的空间布局能力。


舒适4房设计,不牺牲任何一个家庭成员的居住体验。其中,主卧套房自带独立卫浴、衣帽间,南向卧室自带飘窗,保证采光面,真正实现了南北通透。


每个单元是两梯两户,独立电梯厅入户,大大提高了私密性和尊贵感。这样既节省了公摊,还提高了得房率,创造了每户的可利用空间,私密性有保障。


重点提一下,项目提供市政供暖服务!这也是不少改善需求中比较看重的配置,更是一个加分项。


要知道,冬天取暖不用空调、取暖器,房间也能温暖如春,居住舒适感直接提升一个档次!


再比如说这款约209㎡的户型


【四室两厅三卫】的配置,约6.9米超宽客厅,空间通透,采光效果可以拉满。主卧连接约6.7米超宽阳台通风性也能做到最大化。餐厅连接生活阳台,独立储藏室,拥有更多存储空间。


第三、拥有低密度、低容积率的高品质社区标配


空间度和居住体验之间,把握平衡度很重要。拉宽部分楼间距,让出部分空间做景观,有所牺牲,才能有所得,所以低密社区的珍贵性不言而喻。


项目目前规划26栋高层,整体容积率为1.99,实现低容积率,将空间最大化留给景观和活动区域,保证高端圈层的居住品质。



一个低密且舒适的项目,很大程度要在生活场景中去慢慢体验:


想象一下,早上八点,来一场森林公园的自律晨跑,唤醒全新的一天。傍晚下班归家,漫步在优美的运河之畔,温柔的晚风,吹散一天的疲惫,放眼望去尽是璀璨的霓虹。


晚上,约上三两朋友去大剧院看一场开心麻花的话剧... 周末约上三五好友,找一家小酒馆,小酌两杯,谈笑风生。


第五、奢宅圈层,回归居住本源


圈层,也是社区项目的无价之宝。


作为处在生态新城东片区的高品质低密大平层项目,东湖璀璨天成必定深受城市精英偏爱。



未来,在东湖璀璨天成的业主中,会以高知、科研、政府机关等人群为主。而且,改善客户代表着强购买力,显然更加挑剔,对于区位优越,不可替代的购房诉求更加执着。他们所构建的圈层,将成为社区高素质生活氛围的有力保障。


总结:


对于房产价值来说,地段是无法被取代的。核心板块的优质资产,往往当你还在纠结值不值的时候,它可能已成绝版。如果你对生态新城保持信心,东湖璀璨天成这个项目,值得去看看。








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